【物管案例】业主不能以未享用全部服务而拒交物业费

　　2009月10月，席某购买了某房地产公司开发的临街商铺。同年10月15日，席某与某物业公司签订前期物业管理服务协议，约定由某物业公司为席某提供物业服务，服务项目包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安保、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。该协议未明确约定物业费收费标准。同日，席某以0.3元/㎡的标准向某物业公司交纳了2009年10月15日至2010年1月15日期间的物业费175元。而后，席某认为，其所属铺面系临街商铺，垃圾处理费向城区环境卫生管理部门交纳，除房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备的维护管理外，其它物业服务内容自己并未享用，与某物业公司协商物业费收取标准无果后遂停止交纳物业费。2021年9月，某物业公司起诉至凉州区人民法院，要求席某支付2012年7月1日至2021年9月30日期间的物业费10794元（0.5元/㎡）及违约金。

　　凉州区法院中坝人民法庭受理该案后，组成合议庭进行了公开开庭审理。法院审理后认为，小区业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同，不违反法律禁止性规定，系有效合同，有效合同对合同当事人均有约束力。某物业公司应当按照合同约定的物业服务项目向席某提供服务，席某亦应按合同约定缴纳物业费。因席某购买商铺后期部分应由物业公司提供的服务被市政管理部门所替代，席某有权要求某物业公司减少报酬，某物业公司应当根据提供物业服务的实际情况对物业费适当进行酌减。某物业公司提交的有关物业费收取标准的政府部门文件中，对席某自购的临街商铺的物业服务收费标准并无明确规定，业主与某物业公司签订的物业服务合同对此也无明确约定。席某前期向某物业公司交纳物业费收款收据上标准为0.3元/㎡，应当视为双方口头约定的收费标准，故某物业公司主张按0.5元/㎡的标准收取物业费本院不予支持。综合某物业公司提供物业服务的实际情况，席某2012年7月1日至2021年9月30日期间的物业服务费应以0.3元/㎡为基础按照70%收取。因客观存在物业服务合同约定的物业服务内容与业主实际享用的服务差异，某物业公司主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第一百一十一条规定，判决席某支付某物业公司2012年7月1日至2021年9月30日期间的物业服务费4533元，驳回某物业公司的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，席某以从未享受任何物业服务为由提出上诉。武威市中级人民法院审理后认为，因席某购买临街商铺后，本应由某物业公司提供的环境卫生清理等服务被市政管理部门所替代，某物业公司应当根据提供物业服务的实际情况对物业费适当进行酌减。一审法院结合某物业公司实际提供物业服务项目的情况，酌情由席某按70%支付拖欠的物业服务费，符合公平原则。遂作出驳回上诉，维持原判的终审裁判。

　　业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务企业提供的物业服务不仅包括对业主居住、经营区域的卫生清理及绿化等广大业主看得见的服务，还包括对房屋及其配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理等广大业主看不见的服务。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或未全部享受或无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持。该案中，席某提出完全未感受到物业服务是不符合客观实际的。同时，某物业服务企业也应根据临街自购商铺无法享受物业公司的安保、绿化服务，临街卫生由市政部门替代等实际情况，在不违物业收费指导价的前提下，与临街商铺业主协商确定与其享受的物业服务相适应的物业收费标准，共同维护业主和物业的良好关系，着力营造和谐宜居的生活环境。

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