「以案释法」物业服务不到位坚决不交物业费？法院会支持吗？

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　　从拿到新房钥匙的那一刻起，我们和物业公司打交道最多。如果小区物业责任心强，管理得当，对业主后期生活是锦上添花。相反，如果小区物业服务不到位，小区垃圾成堆，小区治安乱七八糟，私家车乱停乱放等等，就会很麻烦。这时候就有一些业主比较激动，会因为物业服务不到位坚决不交物业费。

　　那么，业主能否出示物业服务不完善的证据，酌情不交或少交物业费？法院会支持吗？

　　2016年下半年，茶陵县居民李某、钟某、牟鹏等6人。住在县城的一个住宅区，于冰社区物业管理公司签订前期物业管理服务协议。此前，物业公司已与小区开发商签约。

　　合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维护、保养和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集和清运、雨污水管道疏通；公共绿化的维护和管理；车辆停放管理；协助管理公共秩序维护、安全保卫等事项；装修管理服务；财产档案管理。同时也明确了物业公司的服务质量标准。

　　后来小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票方式罢免了物业公司。在此期间，李、钟、彭等6人因对物业公司服务质量不满，长期拖欠物业费。2019年11月16日，物业公司向茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李支付逾期13个月的物业费2188元，并支付违约金500元。随后，对钟和彭提起了类似的民事诉讼。

　　2019年12月，茶陵县人民法院开庭审理了这一系列案件。庭审中，李等人提交了小区物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主联名签署的抗议书。

　　法院审理查明，物业公司只安排了三名已到退休年龄的人员管理小区，且无上岗证和健康证。服务期间，物业公司未经相关业主同意，承接外墙广告，造成李等5名业主墙体损坏。另外，小区与附近一家幼儿园共用出入口，有时物业管理人员不在现场维持交通秩序，导致高峰时段道路拥堵。

　　法院认为，物业公司未尽到物业管理和服务责任，但完成了一定的物业服务，李等人不能拒绝缴纳全部物业费。故一审判决李酌情支付拖欠的一半物业费1094元，驳回物业公司的其他诉讼请求。钟某、等5人物业费也减半。

　　事后，物业公司不服此判决，上诉至株洲中院。2020年3月16日，株洲中院对该案进行了二审。二审期间，物业公司没有提交新的证据。李等人提交新的证据证明物业公司擅自承接外墙广告，部分采信。

　　株洲市中级人民法院认为，李等人提交的小区照片、视频，以及小区业主共同签署的文件，可以证明物业公司未履行物业服务合同约定的义务。同时考虑到物业公司已经被辞退，也可以认定物业公司提供的服务存在问题。一审判决李等6人酌情缴纳物业费，即“费用减半”，并无不当。虽然该公司物业服务不到位，但李等人并未按时缴纳物业费，双方均有违约行为。因此，一审不支持物业公司要求李等人支付违约金并无不当。

　　一是业主收房后，在条件成熟的情况下，及时依法成立业委会，更好地与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身权益。

　　第二，物业服务企业不履行物业管理和维护职责，业主可以拒付物业费吗？业主委员会或业主平时要注意固定或保留证据，以便诉讼过程中提供相关材料，法院可以根据情况作出是否减免物业费的判决。

　　三是物业服务合同权利义务终止或者物业服务企业被解聘后，物业服务企业应当及时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其委托的专项维修资金。

　　某物业公司从2016年开始负责奉贤某小区的物业管理。在此期间，业主王对邻居擅自违建深感困扰，遂向物业反映。物业公司下发了整改通知，并向相关部门反映，但此事一直没有解决。王认为物业公司未尽到管理责任，故拒绝缴纳物业管理费。物业公司于今年3月起诉至法院，要求王支付物业管理费。

　　王认为，物业公司有责任维护小区的秩序。对于违建，物业可以强制拆除，但事情一直没有解决。我认为物业公司没有尽到管理义务，不同意交物业费。

　　物业公司认为，公司在收到王的反映后，一方面向违章搭建的业主发出了整改通知书，另一方面与居委会、房管局、拆违办等政府部门进行了沟通，要求解决此事。公司已下发整改通知，并上报相关部门。已尽到管理义务，业主应按合同约定缴纳物业费。

　　物业公司按照诚实信用、等价有偿的原则为业主提供管理服务，业主应向物业公司缴纳管理费。住宅小区违法建设，改变房屋使用性质的现象，是公共秩序和公共事务管理的瑕疵。物业公司接到投诉后，已积极采取措施，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，向相关职能部门进行了举报，证明其已经履行了相应的告知和报告义务，物业公司无权对违法建筑进行强制拆除。因此，业主以此为由拒绝缴纳物业费没有法律依据。

　　[案例]2017年9月，张某小区电动车被盗丢失。张某认为自己的电动车被盗是因为小区物业管理公司的责任，于是向物业公司索赔，被物业公司拒绝。

　　随后，张某要求以两年的物业管理费来冲抵赔偿金，但物业公司一直没有做出任何答复。因此，2018年1月1日至2019年12月30日，张某因未缴纳物业费被物业公司起诉。

　　因不能证明其电动车被盗是因物业公司未履行合同义务所致，张以此为由不缴纳物业费，法院不予支持。

　　业主的“赃物”被视为物业公司违约的事实，不足以构成根本违约，从而完全免除业主的支付义务。因此，车辆被盗不能成为车主拒交物业费的抗辩理由。

　　如果房屋存在质量问题，业主应向开发商主张权利，并以此为由拒绝向物业公司支付物业费，法院不予支持。

　　开发商交付的房屋出现质量问题，不是物业公司的责任。虽然有的开发商会出具《房屋质量保证书》，上面明确写着:“居民入住后，公司会委托某物业处理有关房屋质量的

　　投诉”。但开发商只是委托物业公司处理信访投诉，并没有将房屋质量维修的义务转移给物业公司。业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。

　　业主委员会与物业公司在住宅区签订的合同对住宅区全体业主具有约束力，因此对业主具有同等约束力。合同履行期间，物业公司按照合同约定履行管理和服务义务，业主应当按照合同约定缴纳物业费。业主以未与物业公司签订合同为由拒绝缴纳物业费的，法院不予支持。

　　《民法典》第944条:业主应当按照约定向物业服务人缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。

　　业主违反约定未缴纳物业费的，物业服务人可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍不缴纳的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　[案例]2017年10月，李某在奉贤区某小区购买新房。根据合同约定，开发商交房时，给排水设施齐全，与城市公共给排水管网连接，并纳入城市供电网，正式供电。物业公司负责和业主对接开盘。2018年4月，开发商与某物业公司签订了前期物业服务合同。2019年5月，李到物业公司办理房屋收楼等相关手续，发现房屋未开通水电。当日，李与物业公司签订了《物业管理服务协议》。此后，该房屋未使用期间，李一直未交纳物业服务费。

　　此后，物业公司以李未缴纳前期物业服务费为由，拒绝为其办理装修手续，并拒绝协助其接通水电。双方多次协商未果后，李将物业公司诉至法院，请求判令物业公司接通房屋内水电，并赔偿自收房之日起至实际开房之日止的物业服务费损失。

　　本案涉及两种法律关系。李与物业公司签订的《物业管理服务协议》，是一种物业服务合同法律关系。双方就物业管理费的缴纳发生纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业公司拒绝协助李为该房屋接通水电，并因此给李造成损失，属于侵权法律关系。用水用电权是保障公民幸福便捷生活的基本权利。物业公司不得以停水、停电、停气或停水、停电、停气来达到督促一方履行合同约定义务的目的。本案中，购房合同已约定商品房交付时应保证给排水设施齐全，小区水电开通的实际责任人为物业公司。2019年5月李某到物业公司办理交房手续后，物业公司以其在房屋空置期间未缴纳物业公司管理费为由，拒绝为其开水，并拒绝出具供电函协助其开电，侵害了李某的合法民事权益，应承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。

　　最终，法院判决物业公司协助李为房屋接通水电；按照签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费缴纳标准，赔偿李自收房之日起至实际通水通电之日止的物业服务费损失。

　　第三条:《民法典》第九百四十四条第三款:物业服务提供者不得停止供电、供水、供热、供气等。催交物业费。

　　需要。根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以不是合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　司法实践中，业主虽未收房，但前期物业服务工作实际已经开始的，视为前期物业服务协议已经生效。根据相关法律规定，物业服务企业已按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或未接受相关物业服务为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　故本案中，在物业服务合同法律关系中，李在收房前房屋空置未使用的，应当缴纳物业费，不能以未享受物业服务为由拒付。也就是说，李主张的侵权损失与物业公司主张的物业费是两种法律关系，彼此并不冲突。物业费的支付因为侵权损失赢不了而被排除在外。

　　物业服务合同期满后，物业公司拒绝移交物业管理权，要求业主缴纳自物业服务期满之日起至人民法院判决移交物业管理权之日止的物业服务费的，人民法院不予支持。

　　物业服务合同权利义务终止后，虽然物业服务企业拒绝退出或者移交，但双方的法律关系已经终止。物业公司以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主在物业服务合同权利义务终止后缴纳物业费，没有法律依据。

　　【案例】某小区102室业主违法搭建的玻璃天花板对小区安全存在一定隐患，马先生拒绝缴纳物业费。在诉讼过程中，物业公司无法出示其已向行政机关投诉的相关证据，也无法采取适当合理合法的措施进行处理。

　　因此，马先生的日常生活受到影响，他的安全受到很大阻碍。法院判决马先生酌情减免物业费。

　　物业管理公司应当制止物业管理区域内存在的违反治安、环保、装修标准的行为，并及时向有关行政管理部门报告。否则业主可以行使瑕疵抗辩权，减少物业费的缴纳。

　　物业公司以任何理由向业主收取装修协调费都没有法律依据。即使业主支付了装修配合费，这种行为也不应该被视为业主自愿支付，物业公司应该无条件退钱。

　　虽然部分装修协调费是按照业主公约的施工管理规定收取的，大部分费用是由装修施工单位支付，但大部分都要提前支付或由业主承担。从法律上讲，物业公司收取装修协调费是没有依据的，业主可以拒绝。已经收集的东西应该归还。

　　1.物业费应从业主收到收楼通知之日起计收，而不是从购房合同载明的收楼日起计收。如果开发商未通知业主收楼，因而延误收楼，业主可以拒付此期间的物业费；

　　2.物业公司要求缴纳供暖、中央空调等动力设备产生的能源费用，不属于业主缴费范围的，可以拒付；

　　最后，小编恳请大家做一件事，由于头条修改了推送规则，没有经常留留言或点“收藏”的，会慢慢的收不到推送！如果你还想每天看到我们的推送，请将

作者：admin

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