物业费有可能不交吗？

　　又有人咨询物业费的问题，曾经做过一段公益咨询，接待过的这类咨询没有一百，也有大几十次。可不，总共没有多少钱的争议，咨询一次的钱快能顶上半年物业费，大多数人不会选择付费咨询。

　　但对律师来讲（即使是为了公益咨询进行解答的），物业费问题确是比较另人头疼的一类咨询。

　　欠缴物业费的原因，不外乎是物业公司的服务不到位，咨询人要么义愤填膺、要么慷慨激昂、要么凄凄惨惨戚戚有着无数的委屈，说一百句甚至几百句，和法律有关的事实也就那么一两句。

　　不听着不礼貌，听着又实在郁闷，咱一个做法律服务的，用的是专业知识，解决的是法律问题，可这类咨询人的最大问题还是心理问题，情绪问题。

　　不是咱不愿意给疏导，做负面情绪的垃圾桶有时也是非法律服务的一部分（比如在离婚案件中），实在是因为，这类咨询99%是无法转化成委托案件的，谁会用和物业费相当甚至高于物业费的钱给律师，仅仅是为了“讨说法”呢。

　　既然绝大概率是无用功（仅收咨询费不是绝大多数律师接待咨询的目的，更何况还那么多人连咨询费也不愿付——总共那么点钱的事嘛），也就可以理解为什么律师大多不愿回答此类咨询问题了，时间那么金贵，律师的情绪也需happy嘛。

　　其实，物业费只是业主和物业公司矛盾的“前台表象”，真正业主权益被侵害的，却乏人过问。

　　今天特开一专贴，统一解答业主与物业公司纠纷的涉法问题和非涉法问题。不涉及太深的法学理论，大多数人自己就能看懂，尽量别麻烦你的律师朋友了吧。

　　因物业费问题被物业公司起诉，如何应诉、争取调解的标准把控在文末，自取不谢。

　　物业公司什么情况下会起诉业主？这不废话嘛，欠费呗。那，欠到什么程度会起诉？

　　显然，物业公司不会为了仅拖了一、两个月的物业费起诉业主，标的实在太小，甚至大多拖了一年以上没有交也不会被起诉，鱼总要养大再捞嘛。

　　总有杠精会问，刚不说律师不代理物业费案子吗，这会儿律师又愿意代理了？前后矛盾？

　　和业主个人找律师相反，物业公司的打包业务虽然不算优质的大活，但起码算是能做的业务。为啥？能成讼，可走量。

　　物业公司没有委托1、2件案子的，动辄上百件甚至更多，欠了3、5年物业费，少则大几千，多则几万，按照案件大量批发的行情，还是能做的。无论是文书准备的复制粘贴，还是开庭一次十几个案子，时间成本是极低的。

　　律师也是普通人，和其他行业也没啥区别，当然哪里有收益就到哪里去，在业主处很难赚到的律师费可以在物业公司赚到，换你是律师，会如何选择？大概率不会选择饿着肚子为别人实现公平正义吧（主要是还未必公平、未必正义）。

　　更不用说，被起诉的业主一定很气愤、郁闷、委屈，认为物业公司已经这么差劲了还好意思起诉我？即使咨询后也不会轻易接受律师的意见，会拿自己的重大理由和律师开展辩论。

　　1、房子从交到劳资手上那天就没好过，一直漏雨，联系物业公司800遍了也一直不给修，拖了好几年。

　　答案：拖了几年很重要！根据《商品房销售管理办法》《建筑工程质量管理条例》，屋面防水、外墙渗漏保5年，给排水管道保2年，还是从竣工验收合格之日起计！看到没，这么大一幢楼，质保期最多才5年，拖过质保期，这房子可是你业主的私产，你是有义务维护好的，还想告谁呢？

　　而且，工程质量问题是开发商的责任，物业公司最多只负责协调，没有直接负责的义务，人家赚的是提供物业服务的钱，用别人（开发商）的错误不交物业费，法律不支持。

　　2、物业公司卫生打扫不干净，服务巨差劲，路坏了、灯坏了都不积极修，我们交的钱都用哪了？

　　答案：别光盯着那点卫生啦，物业公司的职能很广泛，“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

　　也就是说，环境卫生只是工作的一部分，且不符合爱干净的业主的标准，符合对付过日子的标准，在裁判标准中，只要物业公司大致履行了职能，就算履行了物业服务合同。啥？很差？你们小区被垃圾埋了吗？草皮都秃了？还是门卫都罢工了？都没有？物业公司干得还是不错嘛！

　　答案：很多业主由于收房时发现房子和开发商的承诺很多不一样，户型设计变动、偷工减料、质量有问题、承诺设施不到位等，这么多问题下业主大多拒绝收房愤而离去。但，抱歉哦，没收房也得交物业费，从业主在接到开发商发放的入住通知书那天就起算了。

　　凭啥？买房的合同赶紧拿出来，看看里面是不是有这么一条“验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照如下约定处理：视为买受人已认可该房屋验收合格，并承诺办理入住手续，签署物业协议，按期支付物业费。”不交？违约。

　　答案：冤啊！这些问题是小小物业公司可以主宰得了的？这分明是电力公司、自来水公司、燃气公司、供热公司这类大爷买卖才能决定的，和臣妾无关啊。

　　再找到这些公司，会告诉业主，你们小区入住率那么低，不能给你们这几家通啊，公司是典型的盈利法人，出来混都是为了赚钱的，不能明知赔钱还去硬作为吧。放心，都有规定的，不违法。

　　好多法律内容自媒体的公众号们，都曾发过如何不交物业费的专贴，看过几篇，无非法律条文贴上来，几种法定不交物业费的情形。

　　梳理一下《物业管理条例》和地方政府关于物业管理的规章，基本可以说，法定不交物业费也只有以下几种情形：

　　1、开发商和前期物业公司之间没有合同或物业公司和业主大会/业主委员会没有合同

　　解释：物业公司霸王硬上弓非要在某小区实施物业服务，实际案件中没有见过这类情形。

　　解释：物业公司自然不会超过合同约定多完成什么工作，合同内工作能做好的已经不错啦。

　　解释：放心，涨价前一定会走完流程，该签字的签字，或者业主大会、业委会代替业主作出决定。合法。

　　解释：只要让业主签字的收楼通知书能出来，质量一定是过关的，这里主要指主体建筑，星星点点的瑕疵不能算，楼又不会塌嘛。

　　如果万一，您买的房居然真出现了以上几种情况，物业公司一般都有法务，这种情况下不会起诉业主交物业费的。万一这物业公司又没法务又非得起诉，法院也不会支持。

　　可以小总结下了，按照现行的物业管理和物业费缴纳的规定可以看出，交物业费是必须的，必须的，必须的。不交，侵害的不是物业公司的权益，侵害的是其他业主的权利，是其他业主交费养着不交费的业主（非笔者个人观点，实乃法律规定）。

　　无论是《物权法》还是明年要实施的《民法典》，还是《物业管理条例》以及各省市关于物业费的指导办法，在这方面的理念都是一致的。

　　业主买了新房，交房前就已经有物业公司在工作了，这会儿连业主委员会的影子还没有呢，谁聘请的物业公司？开发商啊，法律规定开发商有权委托前期物业公司，在业主大会、业主委员会成立之前负责物业工作。这个不难理解，物业公司只要开始工作就有费用，前期是开发商出钱，开发商当然有权选择物业公司。

　　这时的物业公司，都是开发商的铁磁，甚至就是开发商设立的子公司，肥水不流外人田嘛。

　　开发商是什么性质的主体，就不用我多描述了吧，多年经济活动都是围绕房地产在搞，税收上多大的比例来自房地产行业，每个人心里都会有点数吧。

　　再来看法律是什么。咱还是上个搜索引擎百科：“法律是由国家制定或认可并以国家强制力保证实施，反映由特定物质生活条件所决定的统治阶级意志的规范体系。法律是统治阶级意志的体现，国家的统治工具。”

　　看到了吧，法律是国家这部大机器的运行规则，真的不是为了保护某个公民的。不知什么原因，现在太多人有着“公民特权”意识，觉得自己是公民了就应享有公民的权利，公民权利是对的，但公民特权，想让立法以自己为中心，只保护自己的权益，那可能吗？谁也不是属太阳的吧。

　　不服？就问一个问题，您一个普通买房业主，虽然在其他您本职工作领域，您可能呼风唤雨撒豆成兵，但不影响买房时您只是一个普通业主，因为您的合同相对方，也代表着一个群体——开发商。

　　当然不，业主大会和业主委员会成立以后，一般前期物业公司和开发商的合同也就到期了，一定会换物业公司的。只是，换的新物业公司，一定比以前的强吗？

　　对物业管理体系来说，之所以业主和物业公司的矛盾聚焦在物业费上，也只是因为这个问题最明显，但物业费真是业主最大的权益所在吗？如果存在其他物业公司侵害业主权益的问题，会是什么呢？

　　笔者认为，是业主们在买房时就交过的住宅专项维修基金，又名大维基金，在维修基金的使用和监管上，存在重大漏洞。

　　前面已经说过商品房最长的质保期不是5年吗，那建筑物和其他公共部分以后的维修咋办？（别再问只属于自家的部分了，当然是业主自己花钱修。）就是用这个维修基金。

　　维修基金不少，一般在总房价2%~3%，在笔者这种1.5线万多的基数，每套房子的维修基金最少是几万元，大户型10万以上。这么多钱，怎么花？

　　按现行法律和明年就要实施的《民法典》，这笔钱是业主大会决定花，由物业公司具体负责花出去。为了让这笔钱花得更容易更没有障碍，明年开始，由业主委员会就能代替业主决定这笔钱可不可以花。

　　客户小区的公共设施需要维修，客户是业委会成员，在维修基金如何动用问题上，向我咨询。听完真是出冷汗，原来我们交的维修基金就是被这么玩的呀。

　　首先当然是立项，哪部分该修了。然后物业公司会走流程，或电话通知，或去每个业主家签字，出发点一定会是维护公共利益，且一定会强调不用出钱（从维修基金里出不用业主拿现钱）。大部分业主到这一步基本就从了。

　　等签字的业主（按业主家的实际面积计算）在比例上达到三分之二，动用维修基金可获通过，然后物业公司会招标找工程公司做这个项目，大家可以猜猜最后中标的是谁。

　　客户小区的维修工程项目，中标施工单位的报价是70余万，恰好客户本身就是工程圈的，随便问了倆关系户，最高的报价30万，还“好商量”。

　　这么过分！难道没人监管吗？物业管理法律体系下，监管责任单位是区/县政府，干具体工作的是再下一级政府，街道和居民委员会。别的不敢说，圈里的案件还是总能听闻的，前阵听说有居委会主任被双规、被刑事追诉还纳闷，居委会主任整天家长里短的能干啥，这回知道了，实权派啊。

　　这就也难怪，后来客户小区的业主们，把事项反映到居委会、街道，工作人员几乎都是横眉冷对。

　　既然政府监管的负责人员一屁股坐物业公司那边了，业委会靠得住吗？这可是关系每个业主切身利益的“代理人”了，尤其明年《民法典》实施后，业委会能代替业主大会做更多的事。比如，在维修基金的库存量低于30%的时候，有决定让全部业主补交的权力。

　　还拿客户小区举例，业委会成员付出了大量的心力（当然是免费的）开展了大量工作，在常规工作中偶然发现物业公司经理的配偶居然就是业委会副主任。

　　巧合吗？想想诸位的小区，哪个业委会成员，是您熟知、您信任的人就知道了。这受累不落好的活，谁会去抢着干呢？

　　再说另一个熟悉的小区，也是要动用维修基金，安装监控。本来挺好的事，别问报价，等物业公司的人支支吾吾地说了，算数谁还不会，一算，每个摄像头4700余元。随便网上搜一下，就知道性能极好的摄像头1、2百一个，加上安装费，能价值几何？这个费用是不是有些夸张了？多余的钱哪去了？

　　还那句话，千万别考验人性。每个还算正常点的人，都希望尽量简化工作吧，能躺着赚钱绝不站着赚钱，能少干绝不多干。

　　动用维修基金、联络工程施工单位、施工、验收，这些活可不容易。如果物业公司是咱自己干的，会仅仅为了提高服务、真心实意为业主利益拼命给自己增加本来完全不用的工作量？

　　此前笔者一直担心，维修基金这个大黑洞不堵，最多够用个十多年，等商品房都变成老小区，维修基金也没了，真出现建筑物和公共设施的大用项，比如换个电梯之类，钱从哪来，高层住宅楼的未来在哪里。

　　好在现在不用担心了，《民法典》明年实施，法律依据送上门来，物业公司、居委会街道工作人员、业主委员会成员这么一小撮人，就可以决定维修基金不够时向全部业主重新征收啦。啦啦啦~

　　冤枉，解答这类咨询基本都是一样的，不啰嗦以上内容（维修基金问题除外），解释半小时，业主也完全不理解，为什么物业公司的服务都内~~样了，还必须交费？笔者的小经验，立法角度一解释完，大多数业主都泄了气，既然这样，咱老百姓较什么劲呢，那就交吧。识时务者为俊杰嘛。

　　敲黑板：已经被起诉到法院的业主，以物业公司服务不到位进行抗辩的，需要准备证据，比如卫生不打扫、垃圾桶不给倒等等。法院一般会调解或酌情判决减一部分。

　　减多少？本地法院一般掌握在减5-10%，对你没看错，也别骂街，判决标准。话说物业费的案件，出不了这个圈，法院从程序上保障一下被告答辩的权利，判决书就像原告的诉状，早已写好，换个名字就行。

　　诉讼时效是啥东西以前的推文里讲过了不再重复，感兴趣的可去看。物业案件中的时效问题一是注意有没有超过3年，二是物业公司催收有没有证据。有法务的物业公司，一般都会在时效将至的时候发公函或律师函，这样诉讼时效就要中断重新计算3年了，也就没啥可说的了。

　　万一物业公司疏忽了只是打电线年以前部分的物业费可以不交。也就是说，从对方立案那天往前推3年，就只交这3年的物业费。

　　OK，已经说了这么多起诉物业费的服务合同纠纷案的最终结果，你是一般业主的话，应该已经明白，什么是对自己最有利的方案了吧——抓住法官调解的机会。调解机会有2次，庭前一次，庭审后一次。

　　多罗列证据，如果最后判决的话，法官的判决书要麻烦点那种，可能调解时稍稍用劲，但别抱太大希望，这个劲不会用到大于写一份判决书了，法官也是人，这么多案子，赶紧结案才要紧。

　　标准呢？如果在法官调解下，对方能同意你只支付物业费的80-85%，不带利息、违约金、滞纳金的，就赶紧从了吧。

　　但如果你是二般的业主，非要折腾到底，也不建议在物业费这样的案件上折腾，欠缴物业费于法于理本来就亏了，使劲折腾也没结果。

　　既然费劲折腾，也最好从物业公司背后侵吞维修基金上下手，这类案件还值得。因为在法律层面，如果真有这类现象，物业公司从维修基金中拿了好处，这就既是违约、又是犯罪。

　　能查出违法乱纪，于国于民也是大功一件。往深处说，万~~一还以个案带动立法了呢，我们缺的就是这类二般的人！

　　这类案件，一定要请律师，也一定要记得付足律师费，这种案件涉及可能会涉及先在国土资源局先报案审查，还有可能涉及后面的行政诉讼，是工作量和难度双高的案件。

　　律师也是人，也会在工作过程中，区分自己手上的N个案子，哪个只是代理程序，哪个要付出心血尽力一搏，虽然这个选项不完全和律师费有关，但付出足额律师，会让律师没有后顾之忧。

　　啥后顾之忧，生存的压力呀，能出来辛苦做律师的，还不是为了养家。这个不用多说了吧，和其他行业一样，对待大客户的方式和小客户恐怕也是不同的，律师也一样。

　　如果有二般业主问，不请律师自己打这官司行吗？上文分析半天了，如果还问这个问题，我也只能说，我敬您是条汉子，一切随缘好了。

　　那，我们一般业主，就没别的办法了吗？大家都太忙，谁会付出额外的精力和金钱呢，可以理解。如果，你真想做点什么，本文转起来吧，让更多的人看到，更多的人关注，说不定引起点重视，主动把这黑洞堵了呢。

作者：admin

分类垃圾-环境保护从分类垃圾做起! 站点 QQ交谈