【威海业主法律讲堂】业主拒交物业费的合法抗辩理由

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　　不交物业费这种事，几乎所有的小区都存在。每每发生物业费欠缴纠纷，物业管理公司和业主各执一词，婆说婆有理，媳说媳有理。

　　业主入住后有时会遇到诸如“居住多年，尚未办理房产证”，“房屋外墙渗水，导致家中墙纸发霉，物业公司也不来修”，“邻居在自家门前搭建小院，在楼上搭建阳台等，影响自家阳台采光”等问题。很多业主遇到问题，首先想到的是通过拒缴或拖欠物业费来表达不满，在业主心中经常出现这样一种想法：你物业服务不到位、物业服务质量差，我就不配和你。可是到最后问题解决了吗？很显然--没有，反而激化了业主与物业之间的矛盾。

　　上一篇，我们讲了物业公司不能采取停水停电的方式催收物业费，那么是不是说业主就可以随意拖欠物业费了呢？很显然--不是。如果小区业主在无理情况下仍然拒交物业费，那么可能遭遇两种后果：一种是被列入失信名单或记录个人信用档案；另一种则是被物业公司告上法庭当被告。因此，对于业主来说，只有了解哪些情况不能拒交物业费，哪些情况可以拒交，才能合法的维护自己的正当权益。

　　3、物业公司提供物业服务合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；

　　下面，我们根据法院的审判实践，以案例的形式来具体了解一下业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由：

　　刘先生称自己没有与物业公司签订《物业服务合同》，且小区的物业服务人员不足，环境卫生情况差，小区水管、楼宇门、楼道灯等设施坏了，物业服务公司未尽维修义务，拖欠3年物业费，被物业公司起诉至法院。

　　涉案住宅小区系建设单位与物业公司签订的《物业委托服务合同》。该合同系前期物业服务合同且该合同系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，该合同对全体业主具有约束力，刘先生应依约履行缴纳物业管理服务费的义务。业主刘先生以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　但物业公司提供的物业服务在环境卫生、公共设施维护等方面存在多种不足，刘先生享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减刘先生应交纳物业费数额的10%，但物业公司提供了基本的物业服务，刘先生拒交全部物业费，也属违约，违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案中刘先生不能以其并非物业服务合同当事人为由拒交或拖欠物业费。

　　若业主有证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修等义务的，业主享有相应的抗辩权，法院可以酌情减少物业费。

　　徐某为某商贸馆的业主，A物业公司是为该商贸馆提供物业服务的企业。A物业公司在2015年度收取了徐某1300元运营推广费，在2016年度向徐某收取了1300元运营推广费和1300元业主维修费。徐某认为该两项收费不合理，因此诉至法院，要求判如所请。

　　本案中，A物业公司向徐某收取了运营推广费和维修费，但未提交证据证明其收费依据，且其提交的用以证明维修费用及运营推广费用支出情况的证据均为复印件，故对其关于维修费用及运营推广费用的支出情况无法确认。徐某诉请A物业公司返还运营推广费2600元和维修费1300元，有事实和法律依据，本院予以支持。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、行政规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　2、相关法律法规：《山东省物业管理条例》第七十一条“物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　《山东省物业服务收费管理办法》第四十条物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。

　　业主对小区物业服务不满意，应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式。不交费，不但影响个人信誉也没有资格当业主委员会委员，还会被物业公司告上法庭。实际上，物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作，业主达到房产的保值、增值，如果因不交物业费而造成物业服务跟不上，最后导致房产贬值的话，业主的利益就会有更大的损失。

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作者：admin

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