深物业A：拟收购深圳市投控物业管理有限公司100%股权而涉及该公司股东全部权益项目资产评估说明

　　深物业A:拟收购深圳市投控物业管理有限公司100%股权而涉及该公司股东全部权益项目资产评估说明

　　深圳市物业发展（集团）股份有限公司 拟收购 深圳市投控物业管理有限公司 100%股权 而涉及该公司股东全部权益项目 资产评估说明 天兴评报字（2019）第 0011 号 （共 1 册，第 1 册） 北京天健兴业资产评估有限公司 PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD 二○一九年八月三十一日 目 录 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明......1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明......2 第三部分 评估对象与评估范围说明......3 第一节 评估对象......3 第二节 评估范围......9 第四部分 资产核实情况总体说明......12 第一节 资产核实人员组织、实施时间和核实过程......12 第二节 影响资产核实的事项及处理方法......15 第三节 核实结论......16 第五部分 资产基础法评估技术说明......17 第一节 流动资产评估技术说明......17 第二节 长期股权投资评估技术说明......21 第三节 投资性房地产评估技术说明......53 第四节 固定资产—建（构）筑物评估技术说明......59 第五节 固定资产—设备评估技术说明......61 第六节 无形资产—其他无形资产评估技术说明......68 第七节 递延所得税资产评估技术说明......68 第八节 负债评估技术说明......68 第六部分 收益法评估技术说明......73 第一节 收益法的应用前提及选择理由和依据......73 第二节 收益预测的假设条件......74 第三节 宏观、区域经济因素及行业现状与发展前景分析......76 第四节 企业的业务情况......99 第五节 企业财务情况......104 第六节 收益法评估模型......105 第七节 收益期限及预测期的说明......107 第八节 折现率的确定......108 北京天健兴业资产评估有限公司 第九节 经营性业务价值的估算及分析过程......111 第十节 其他资产和负债价值的估算及分析过程......119 第十一节 收益法评估结果......121 第七部分 评估结论及分析......123 第一节 评估结论......123 第二节 股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣......124 北京天健兴业资产评估有限公司 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托人和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。 委 托 人：深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“深物业”） 被评估单位：深圳市投控物业管理有限公司（以下简称“投控物业”） 北京天健兴业资产评估有限公司 第三部分 评估对象与评估范围说明 第一节 评估对象 评估对象为深圳市投控物业管理有限公司的股东全部权益。 一、基本信息 企业名称：深圳市投控物业管理有限公司（以下简称“投控物业”） 注册地址：深圳市福田区南园路 94 号培训中心大楼 法人代表：刘声向 注册资本：3000.00 万人民币 企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资） 成立时间：1997 年 9 月 16 日 营业期限至：2027 年 9 月 16 日 统一社会信用代码：09U 经营范围：物业管理（凭物业管理资质证书经营），机电设备维护、保养（不含限制项目）；园林绿化；兴办实业（具体项目另行申报）；物业租赁。 二、公司历史沿革及股权结构 深圳市投控物业管理有限公司（以下简称“投控物业”），原名为深圳高新区物 业管理有限公司，系 1997 年 9 月 16 日经深圳市工商行政管理局批准成立，原由 深圳市高新技术产业园区服务中心、深圳市高新区开发建设公司发起设立的有限责任公司。 根据 2006 年 7 月 5 日深圳市委办公厅深办[2006]34 号和深办[2006]35 号《关 于印发

　　的通知》，深圳市高新技术产业园区领导小组将其下属单位持有的投控物业 100%股权划转给深圳市投资控股有限公司，划转后投控物业成为国有独资的有限责任公 司，本次划转工商变更登记于 2007 年 7 月 9 日完成。 公司持有统一社会信用代码 09U，注册号 北京天健兴业资产评估有限公司 号企业法人营业执照，原注册资本 300 万元，根据 2007 年 10 月 17 日深投控 [2007]512 号《关于对深圳高新区物业管理有限公司进行增资的决定》，深圳市投资控股有限公司公司对投控物业增资 2,700 万元，本次增资工商变更登记于 2007 年 12 月 21 日办理完毕，变更后投控物业注册资本为 3,000 万元。 截至 2016 年 12 月 31 日止，公司注册资本为 3,000 万元，股东持股情况如下： 金额单位：万元 序号 股东名称 认缴出资额 持股比例 1 深圳市投资控股有限公司 3,000.00 100.00% 合计 3,000.00 100.00% 2007 年 10 月 17 日, 根据深投控[2007]511 号《关于将深圳市泰新利物业管理 公司等 19 家单位划转给深圳高新区物业管理有限公司的决定》文，决定以投控物业为整合平台，将首批纳入整合的深圳市泰新利物业管理公司等 19 家物业管理类单位（以下简称各划转企业）划转给投控物业管理。 2007 年 12 月 3 日，投控物业董事会决议（高新物董[2007]7 号《关于成立深 圳高新区物业管理有限公司高新区分公司的决议》）决定，在原深圳高新区物业管理有限公司基础上设立深圳高新区物业管理有限公司高新区分公司。2007 年 12月 26 日高新区分公司正式成立，领取了注册号为 号营业执照，投控物业原物业管理业务由高新区分公司承接。 2008年4月27日深投控[2008]202号文将深圳市海联招待所100%的股权划转给投控物业管理。 2008 年 7 月 31 日深投控[2008]375 号文将 2007 年 10月 17 日划转给投控物业 管理的深圳市通业物业管理有限公司转划给深投教育公司。 2008 年 8 月 1 日深投控[2008]373 号、374 号文将深圳市聚联人力资源开发有 限公司 90%的股权及深圳市康体俱乐部 100%划转给投控物业管理。 2010 年 1 月 27 日，公司更名为深圳市投控物业管理有限公司。 2010 年 12 月 31 日深圳市投资控股有限公司与投控物业签订股权划转协议， 将深圳市华政鹏物业管理中心 100%股权划转给投控物业，股权变更工商手续于 2011 年 1 月 14 日办理完毕。 至此，投控物业逐渐由原单一的物业管理企业向投资管理、物业管理、物业北京天健兴业资产评估有限公司 租赁于一体的集团化公司演变。 截止基准评估日 2018 年 9 月 30 日，投控物业的股权结构如下： 金额单位：万元 序号 股东名称 认缴出资额 持股比例 1 深圳市投资控股有限公司 3,000.00 100.00% 合计 3,000.00 100.00% 投控物业母公司包括本部、文锦管理处、好年华管理处、产业园分公司及高新区分公司 5 个机构，下属子公司共 16 家，具体如下： 序号 被 投资单位名 称 持 股比例% 备注 1 深圳市鹏宏源实 业发展有限公司（简 称“鹏宏 源”） 100 2 深圳市金海联物 业管理公司（简称“金海联”） 100 3 深圳市海联招待 所（简称“海联招待所”） 100 已吊销 4 深圳市泰新利物 业管理有限公司（简 称“泰新 利”） 100 5 深圳市社会福利 总公司（简称“福利公司”） 100 6 深圳市深绿园林 技术实业有限公司（简称“深绿园林” ） 90 7 深圳市和霖华建 设管理有限公司（简 称“和霖 华”） 90 8 深圳市众通达住 宅修缮服务有限公司（简称“众通达” ） 100 9 深圳市和风物业管理有 限公司（简称“和风物 业”） 90 10 深圳市体育服务有限公 司（简称“体育服务”） 100 11 深圳市教师之家 培训有限公司（简称“教师之 家”） 100 12 深圳市教育实业 有限公司（简称“教育实业”） 100 13 深圳市育发实业 有限公司（简称“育发实业”） 80.95 14 深圳市康平实业 公司（简称“康平实业”） 90 15 深圳市华政鹏物 业管理中心（简称“华政鹏”） 100 16 深圳市聚联人力 资源开发有限公司（简称“聚联人力” ） 100 三、主营业务概况 目前公司的主营业务分为三部分：一是物业管理服务，主要由其下属的产业园分公司及高新区分公司承担；二是自有物业的出租经营；三为对下属子公司的管理。 （1）物业管理 产业园分公司目前在管项目共 4 个，分别为：软件产业基地、生态园、创投 大厦、创智大厦。四个项目总建筑面积共 268.9 万平米，目前已全部接管。其中：深圳市软件产业基地——总面积 62 万平米；深圳湾科技生态园——总面积 188 万北京天健兴业资产评估有限公司 平米；深圳湾创业投资大厦——总面积 9.4 万平米；深投控创智天地大厦——总面积 9.5 万平米。 高新区分公司目前项目 18 个，总建筑面积为 89.98 万平方米。主要代表项目 有深圳软件大厦、深圳高新区综合服务楼、留学生创业大厦、深圳虚拟大学园、清华大学深圳研究院、深港产学研基地、武汉大学深圳产学研大楼、深圳软件园、九洲大厦、深圳生物孵化器大楼、西门子磁共振园等。 （2）自有物业租赁 自有物业主要为位于深圳市福田区的 4 套住宅，建筑面积合计 235.60 平方米， 目前均处于出租状态。 （3）投资管理 主要为对下属 16 家子公司的管理。 四、公司财务状况及经营成果 财务状况表 单位：万元 项目 2017.12.31 2018.12.31 2019.3.31 流动资产 42,034.23 45,005.24 57,170.35 非流动资产 21,081.21 19,954.69 15,475.82 其中：长期股权投资 20,282.48 19,156.21 14,789.68 投资性房地产 131.20 固定资产 744.91 739.19 314.13 固定资产清理 0.91 在建工程 0.00 无形资产 27.83 45.53 62.45 长期待摊费用 1.32 递延所得税资产 13.76 13.76 178.36 资产总计 63,115.44 64,959.94 72,646.17 流动负债 27,177.29 31,016.58 32,090.39 非流动负债 1,038.04 715.69 941.38 负债总计 28,215.33 31,732.27 33,031.77 所有者权益 34,900.11 33,227.66 39,614.40 经营成果表 北京天健兴业资产评估有限公司 单位：万元 项目 2017 年 2018 年 2019 年 1-3 月 一、营业收入 27,808.49 42,673.31 10,936.89 减：营业成本 20,891.98 32,644.50 8,400.71 营业税金及附加 245.68 342.30 62.57 销售费用 管理费用 3,339.80 3,655.17 584.38 财务费用 -447.47 -640.53 -194.23 资产减值损失 10.00 5,357.15 加：其他收益 23.92 投资收益 805.12 19.56 二、营业利润 3,778.50 7,490.89 -3,254.13 加：营业外收入 31.58 850.62 4.51 减：营业外支出 4.46 23.62 0.19 三、利润总额 3,805.62 8,317.90 -3,249.82 减:所得税费用 950.43 1,886.52 432.90 四、净利润 2,855.19 6,431.37 -3,682.72 上表中列示的 2017、2018 年财务数据业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所 审计，并出具致同审字（2018）第 441FC0051 号、致同审字（2019）第 441FC0226 号审计报告；评估基准日数据业经瑞华会计师事务 所（特殊普通合伙）深圳 分所审计，并 出具瑞华专审字【2019】48400007 号。 五、公司组织结构及员工情况 六、会计政策和税项 1、会计期间 公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报 告期间。公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、营业周期 北京天健兴业资产评估有限公司 正常营业周期是指公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 3、记账本位币 公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 4、应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款等。 （1）坏账准备的确认标准 公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。 （2）坏账准备的计提方法 ① 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 公司将金额为人民币 200 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款 项。 公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。 ② 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项 坏账准备的确定依据、计提方法 A．信用风险特征组合的确定依据 公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。 B．根据信用风险特征组合确定的计提方法 按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经 北京天健兴业资产评估有限公司 济状况与预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。 ③账龄分析法 账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%） 1 年以内（含 1 年，下同） 3 3 1-2 年 10 10 2-3 年 30 30 3-4 年 50 50 4-5 年 80 80 5 年以上 100 100 ④公司对关联方的应收款项不计提坏账准备。 （3）坏账准备的转回 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。 公司向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的，按交易款项扣除已转销应收账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。 （二）主要税项 主要税种及税率 税种 计税依据 法定税率% 增值税 水电费销售收入 16%、3% 增值税 物业管理及租赁收入 6% 城市维护建设税 应纳流转税额 7 企业所得税 应纳税所得额 25 教育费附加 应纳流转税额 3 地方教育费附加 应纳流转税额 2 第二节 评估范围 评估范围为投控物业于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总资产账面价值 72,646.17 万元，负债账面价值 33,031.77 万元，净资产账面价值39,614.40 万元。账面价值已经瑞华会计师事务所审计，并出具瑞华专审字【2019】北京天健兴业资产评估有限公司 48400007 号。各类资产及负债的账面价值见下表： 资产评估申报汇总表 单位：万元 项目 账面价值 流动资产 57,170.35 非流动资产 15,475.82 其中：长期股权投资 14,789.68 投资性房地产 131.20 固定资产 314.13 在建工程 0.00 无形资产 62.45 其中：土地使用权 其他 178.36 资产总计 72,646.17 流动负债 32,090.39 非流动负债 941.38 负债总计 33,031.77 所有者权益 39,614.40 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托人已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。 评估范围内的资产权属清晰，为投控物业合法拥有，其中房屋均办理有合法的产权证。 一、实物资产的分布状况及特点 投控物业公司主要是物业管理、物业租赁企业，其实物资产的种类主要有：房屋建筑物、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在投控物业公司、高新分公司、产业园分公司以及文锦管理处。具体实物资产类型及特点如下： （一）投资性房地产—房屋建（构）筑物 1.房屋建筑物：包括本部持有的 4 套住宅，均位于深圳市福田区红树绿洲小 区内。 以上房屋建筑物均为框架结构，2010 年 12 月建成，目前均用于出租，现状良 好 北京天健兴业资产评估有限公司 （二）固定资产—设备类资产 1.运输设备主要为 7 辆办公用车辆，由各部门使用。 2.电子办公设备为各类计算机、空调机、传真机、打印机、复印机等办公用设备，分布在投控物业本部、高新分公司、产业园分公司以及文锦管理处。 企业设备由各个部门进行分别管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。 二、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 无。 三、企业申报的表外资产情况 无。 四、引用其他评估机构出具的报告情况 无。 北京天健兴业资产评估有限公司 第四部分 资产核实情况总体说明 第一节 资产核实人员组织、实施时间和核实过程 接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据公司提供的评估申报表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于 2019 年 4 月 15 日至 4 月 26 日，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。 一、资产核实主要步骤 （一）指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料 评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。 （二）初步审查被评估单位填报的评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经营状况，然后审阅企业提供的 “评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。 （三）现场实地勘察和数据核实 在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的 北京天健兴业资产评估有限公司 清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项；未来经营情况，主要是分析历史数据和企业申报的收益预测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。 （四）补充、修改和完善评估申报表 评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及复合客观和企业实际情况。 （五）核实主要资质及产权证明文件 评估人员对纳入评估范围的电子设备等资产的产权进行核实调查，以确认产权是否清晰。 二、资产清查核实主要方法 在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取了不同的清查核实方法。 （一）资产负债的清查核实 1.流动资产 （1）非实物性流动资产 对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点，对银行存款核对了银行对账单和函证，对往来账款进了部分函证和核验。 2.房屋建筑物 根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。 对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐建筑面积；勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；查阅有关房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致。 北京天健兴业资产评估有限公司 3.电子办公设备 根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购置合同、采购订单、发票凭证等历史资料，通过与设备管理人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车辆行驶证等进行核查，通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特征。 4.无形资产 其他无形资产主要为极致物业管理软件、人力资源管理和金蝶财务软件，评估人员查阅了无形资产的形成过程记录，收集了其他无形资产的购置合同及有关资料。在资产或权利，且与其他评估对象没有重复，审查核实支出和摊余情况。 5.递延所得税资产（或负债） 评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企业明细账、总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴定，验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资产（或负债）为企业由于以前年度损益调整原因产生。 6.长期股权投资 根据企业提供的长期股权投资资产评估申报明细表，评估人员查阅了有关的投资协议、公司章程、出资证明、企业法人营业执照、评估基准日资产负债表等有关资料，对其投资时间、金额、比例、公司设立日期、实收资本、经营范围等均核实无误。 7.各类负债 对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所需实际承担的债务。 （二）经营状况调查 北京天健兴业资产评估有限公司 评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，对企业的经营业务进行调查，主要包括外部环境、经营情况、资产情况、财务状况等，收集了解的主要内容如下： 1.企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面临的竞争情况及优劣势分析； 2.企业内部管理制度、人力资源、销售网络、管理层构成等经营管理状况； 3.了解企业主要业务构成，分析各业务对企业销售收入的贡献情况及企业获利能力和水平； 4.了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因； 5.对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析，主要包括收入、成本、费用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目，主营业务毛利率、成本费用率、投资收益情况、营业利润率等； 6.收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析，分析各项指标变动原因及趋势； 7.企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速动比率，存货周转速度、资金运用效率等； 8.了解企业未来年度的经营计划、投资计划等； 9.根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料，对企业的未来经营状况进行全面分析和估算； 10.了解企业的税收及其他优惠政策； 11.对经营性资产、非经营性资产、溢余资产进行分析。 第二节 影响资产核实的事项及处理方法 通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下： 由于本次评估实物资产数量较多且空间分布相对分散，评估人员对价值量较大的设备进行了现场调查核实，对其余设备采用点面结合的方式进行抽查。 由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在 北京天健兴业资产评估有限公司 本公司考虑的范围之内。 第三节 核实结论 评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。 一、资产状况的清查结论 经清查，账、实、表相符，不存在错报、漏报的情况。 二、资产产权的清查结论 经清查，资产产权清晰，不存在瑕疵事项。 三、账务清查结论 本次经济行为所涉及的投控物业的评估基准日的财务报表系经瑞华会计师事务所审计，本次评估未发现需要调整的事项。 北京天健兴业资产评估有限公司 第五部分 资产基础法评估技术说明 第一节 流动资产评估技术说明 一、评估范围 纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收账款及应收票据、预付账款、其他应收款、其他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所示： 单位：万元 项目名称 账面价值 货币资金 4,271.46 应收票据及应收账款 8,326.58 预付账款 161.70 其他应收款 44,410.53 其他流动资产 0.09 流动资产合计 57,170.35 二、评估过程 （一）进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对； （二）到现场进行查验、监盘、函证等核实工作； （三）收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料； （四）在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算； （五）完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。 三、评估方法 根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。 （一）货币资金 货币资金账面价值 42,714,554.04 元，由库存现金、银行存款两部分组成。 1.库存现金 北京天健兴业资产评估有限公司 库存现金账面值 1,119.55 元，为投控物业本部及好年华管理处现金，存放在 财务部门保险柜中，全为人民币。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，以盘点核实、审计调整后的账面价值作为评估值。 经评估，库存现金评估值为 1,119.55 元。 2.银行存款 银行存款账面值 42,713,434.49 元，共 12 个账户，投控物业本部 2 个账户，高 新分公司 5 个账户，产业园分公司 2 个账户，好年华管理处 1 个账户，文锦、建 科管理处 2 个账户，全部为人民币存款。评估人员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单，根据回函情况查明未达账项属于正常，银行存款余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值，即评估值为42,713,434.49 元。 经评估，货币资金评估值 42,714,554.04 元。 （二）应收票据及应收账款、其他应收款 应收票据及应收账款账面余额 88,313,394.48 元，坏账准备 5,047,566.13 元， 账面价值 83,265,828.35 元；纳入评估范围内其他应收款账面余额 446,191,934.51元，坏账准备 2,086,661.73 元，账面价值 444,105,272.78 元。投控物业本部为垫付员工的午餐费、代付水电费以及控股公司的资金归集等，产业园分公司为员工备用金，高新区分公司为员工备用金、垫付的保证金等，文锦管理处为垫付社保费、年金等。 对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联 北京天健兴业资产评估有限公司 企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐准备评估为零。 经评估，应收账款评估值 86,920,445.42 元；其他应收款评估值 444,332,561.55 元。 （三）预付款项 预付款项账面价值为 1,616,981.50 元，主要内容为预付的软价款、礼品卡、服 务费、清洁用品、服装、办公家具费用等。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。如评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。 经评估，预付账款评估值 1,336,731.50 元。 （四）其他流动资产 其他流动资产账面价值为 864.17 元，主要为预缴所得税。 评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值做为评估值。 经评估，其他流动资产评估值为 864.17 元。 四、评估结果及分析 经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示： 北京天健兴业资产评估有限公司 流动资产评估汇总表 单位：万元 项目名称 账面价值 评估价值 货币资金 4,271.46 4,271.46 应收票据及应收账款 8,326.58 8,692.04 预付账款 161.70 133.67 其他应收款 44,410.53 44,433.26 其他流动资产 0.09 0.09 流动资产合计 57,170.35 57,530.52 （本页以下无正文） 北京天健兴业资产评估有限公司 第二节 长期股权投资评估技术说明 一、评估范围 纳入本次评估范围的长期股权投资单位共 16 家，其中深圳市海联招待所已吊 销。具体情况如下表所示： 二、长期股权投资概况 纳入评估范围的长期股权投资基本情况见下表所示： 序号 被 投资单位名 称 持 股比例% 备注 1 深圳市鹏宏源实 业发展有限公司（简 称“鹏宏 源”） 100 2 深圳市金海联物 业管理公司（简称“金海联”） 100 3 深圳市海联招待 所（简称“海联招待所”） 100 已吊销 4 深圳市泰新利物 业管理有限公司（简 称“泰新 利”） 100 5 深圳市社会福利 总公司（简称“福利公司”） 100 6 深圳市深绿园林 技术实业有限公司（简称“深绿园林” ） 90 7 深圳市和霖华建 设管理有限公司（简 称“和霖 华”） 90 8 深圳市众通达住 宅修缮服务有限公司（简称“众通达” ） 100 9 深圳市和风物业 管理有限公司（简称“和风物 业”） 90 10 深圳市体育服务 有限公司（简称“体育服务”） 100 11 深圳市教师之家培训有 限公司（简称“教师之 家”） 100 12 深圳市教育实业 有限公司（简称“教育实业”） 100 13 深圳市育发实业 有限公司（简称“育发实业”） 80.95 14 深圳市康平实业 公司（简称“康平实业”） 90 15 深圳市华政鹏物 业管理中心（简称“华政鹏”） 100 16 深圳市聚联人力 资源开发有限公司（简称“聚联人力” ） 100 三、长期股权投资单位简介 对于纳入评估范围的控股股权投资，我们按照正常评估程序对整体资产执行了完整的评估清查程序。 长投公司基本情况如下： ☆长期股权投资单位之一：深圳市鹏宏源实业发展有限公司（以下简称“鹏宏源”） 1）公司概况 企业名称：深圳市鹏宏源实业发展有限公司（以下简称“鹏宏源”） 注册地址：深圳市福田区南园路 94 号培训中心大楼 法定代表人：刘树梅 北京天健兴业资产评估有限公司 注册资本：800.00 万人民币 企业类型：有限责任公司（法人独资） 成立日期：2007 年 07 月 27 日 营业期限：2007 年 07 月 27 日至 2037 年 07 月 27 日 经营范围：相关接待食宿服务（该项目另行发照）；物业管理《凭资质证书经营）。相关接待食宿服务（该项目另行发照）；物业管理《凭资质证书经营）。 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 科目/年度 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 1,997.05 1,795.44 1,772.38 非流动资产 1,376.73 8,010.86 66.17 其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 0.00 6,689.71 0.00 固定资产 1,369.23 1,319.27 65.70 在建工程 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 —土地使用权 其他 7.50 1.88 0.47 资产总计 3,373.78 9,806.30 1,838.55 流动负债 558.25 771.95 6,867.72 非流动负债 110.29 0.00 110.29 负债总计 668.54 771.95 6,978.01 净资产（所有者权益） 2,705.24 9,034.35 -5,139.46 经营成果表 单位：万元 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 993.21 1,081.51 223.32 减：营业成本 373.11 382.23 188.88 营业税金及附加 18.98 27.68 1.31 北京天健兴业资产评估有限公司 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 399.56 460.17 109.30 财务费用 -1.82 -6.31 -3.85 资产减值损失 0.00 0.00 2.18 营业利润 203.37 217.75 -74.50 加：营业外收入 0.00 14.25 0.00 减：营业外支出 3.47 7.85 0.00 利润总额 199.90 224.15 -74.50 减：所得税费用 52.78 57.00 -16.51 净利润 147.12 167.15 -57.98 3）主营业务概况 无经营收入。 ☆长期股权投资单位之二：深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称“金海联”） 1）公司概况 企业名称：深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称“金海联”） 登记地址：深圳市罗湖区南湖街道迎春路 12 号海外联谊大厦 31 楼 法人代表：赖跃飞 注册资本：300.00 万人民币 单位类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资） 成立日期：1997 年 01 月 17 日 统一社会信用代码：759 经营范围：自有物业管理；物业租赁。（企业经营涉及前置性行政许可的，须取得前置性行政许可文件后方可经营） 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 北京天健兴业资产评估有限公司 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 1,722.57 1,524.03 1,368.54 非流动资产 2.64 2.51 117.74 可供出售金融资产 0.00 0.00 0.00 持有至到期投资 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 0.00 0.00 0.00 固定资产 2.64 2.51 2.32 在建工程 0.00 0.00 0.00 工程物资 0.00 0.00 0.00 固定资产清理 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用 0.00 0.00 0.00 递延所得税资产 0.00 0.00 115.42 其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 资产总计 1,725.21 1,526.54 1,486.28 流动负债 893.24 1,058.10 770.40 非流动负债 0.00 0.00 0.00 负债总计 893.24 1,058.10 770.40 净资产 831.97 468.44 715.88 经营成果表 单位：万元 项目 /年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 478.01 468.82 132.79 减：营业成本 8.55 60.07 15.94 税金及附加 61.24 2.81 0.80 销售费用 - - - 管理费用 167.83 187.97 46.78 财务费用 -27.91 -10.36 0.16 资产减值损失 - 16.02 213.70 投资收益 - - 资产处置收益 - - 北京天健兴业资产评估有限公司 项目 /年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 其他收益 - - 营业利润 268.05 212.31 -144.58 营业外收入 - 11.41 270.50 营业外支出 0.02 0.04 - 利润总额 268.03 223.68 125.93 减：所得税费用 67.98 56.12 -30.46 净利润 200.05 167.56 156.39 3）主营业务概况 金海联的资产剥离后，无业务收入来源。 ☆长期股权投资单位之三：深圳市海联招待所（以下简称“海联招待所”） 1）公司概况 企业名称：深圳市海联招待所（以下简称“海联招待所”） 登记地址：深圳市罗湖区迎春路 12 号 法人代表：罗卓飙 注册资本：55.00 万人民币 单位类型：企业非法人机构 成立日期：1984 年 9 月 6 日 工商注册号：65 经营范围：住宿、饮食服务、烟、酒 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 143.77 143.77 133.77 非流动资产 - - - 可供出售金融资产 - - - 持有至到期投资 - - - 长期股权投资 - - - 北京天健兴业资产评估有限公司 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 投资性房地产 - - - 固定资产 - - - 在建工程 - - - 工程物资 - - - 固定资产清理 - - - 无形资产 - - - 长期待摊费用 - - - 递延所得税资产 - - - 其他非流动资产 - - 资产总计 143.77 143.77 133.77 流动负债 58.47 58.47 - 非流动负债 - - - 负债总计 58.47 58.47 - 净资产 85.30 85.30 133.77 经营成果表 单位：万元 项目 /年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 0.00 0.00 0.00 减：营业成本 0.00 0.00 0.00 税金及附加 0.00 0.00 0.00 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 0.00 0.00 0.00 财务费用 0.00 0.00 0.00 资产减值损失 0.00 0.00 10.00 投资收益 0.00 0.00 0.00 资产处置收益 0.00 0.00 0.00 其他收益 0.00 0.00 0.00 营业利润 0.00 0.00 -10.00 营业外收入 0.00 0.00 58.47 营业外支出 0.00 0.00 0.00 利润总额 0.00 0.00 48.47 减：所得税费用 0.00 0.00 0.00 净利润 0.00 0.00 48.47 3）主营业务概况 海联招待所的工商信息显示“该企业已吊销”，目前没有实质性的经营业务。北京天健兴业资产评估有限公司 ☆长期股权投资单位之四：深圳市泰新利物业管理有限公司（以下简称“泰新利”） 1）公司概况 企业名称：深圳市泰新利物业管理有限公司（以下简称“泰新利”） 注册地址：深圳市罗湖区东门北路 1006 号怡泰中心 C 座公路大厦 21 楼 法人代表：陈剑锋 注册资本：3000.00 万人民币 企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资） 成立时间：1998 年 10 月 15 日 营业期限至： 统一社会信用代码：57X 经营范围：物业管理；国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；自有物业租赁；建筑物空调设备、采暖系统、通风设备系统上门安装；电工上门维修；房地产开发；园林绿化工程设计、施工、养护；清洁服务。（企业经营涉及行政许可的，须取得行政许可文件后方可经营）^机动车停放服务。 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 项目名称 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 6,158.18 6,828.71 7,391.59 非流动资产 35,271.05 34,879.94 28,148.12 其中：长期股权投资 0.00 投资性房地产 8,277.29 7,753.37 3,190.31 固定资产 4,475.14 4,287.44 2,048.82 在建工程 20,860.12 21,234.04 21,273.28 无形资产 1,657.85 1,604.44 1,584.28 长期待摊费用 北京天健兴业资产评估有限公司 递延所得税资产 0.65 0.65 51.43 资产总计 41,429.24 41,708.64 35,539.71 流动负债 25,582.12 24,997.93 25,218.88 非流动负债 19.67 16.13 116.66 负债总计 25,601.79 25,014.06 25,335.54 净资产 15,827.45 16,694.58 10,204.17 经营成果表 单位：万元 项目名称 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 一、营业收入 4,043.28 4,387.04 1,144.23 减：营业成本 2,549.12 2,702.70 525.37 营业税金及附加 297.15 339.18 65.77 销售费用 管理费用 441.69 482.41 138.21 财务费用 42.19 -16.05 -27.15 资产减值损失 2.59 0.02 184.49 加：投资收益 4.82 8.64 二、营业利润 710.54 883.61 266.18 加：营业外收入 53.98 284.76 0.00 减：营业外支出 68.95 10.38 88.84 三、利润总额 695.57 1,157.99 177.34 减:所得税费用 177.52 290.86 62.22 四、净利润 518.06 867.13 115.12 3）主营业务概况 泰新利主营业务为物业租赁和物业管理，具有国家物业服务企业二级资质。目前管理的物业包括公路大厦及自有物业-同路工业区。 ☆长期股权投资单位之五：深圳市社会福利有限公司（以下简称“社会福利”）北京天健兴业资产评估有限公司 1）公司概况 企业名称：深圳市社会福利有限公司（以下简称“社会福利”） 登记地址：深圳市罗湖区翠竹路 1008 号金福大厦 3 层 法人代表：郝建斌 注册资本：3500.00 万人民币 单位类型：有限责任公司（法人独资） 成立日期：1984 年 04 月 22 日 统一社会信用代码：89P 经营范围：洽谈外引内联业务、安置伤残人员就业及组织伤残人员从事发展工农业生产、全国民政福利产品、日用百货、纺织品、家用电器、化工产品、文教用品、工艺美术品，进出口业务按深贸管审证字第 282 号外贸企业审定证书规定办理。粮食制品、交通器材、陶瓷制品、金属材料、建筑材料、电子元器件；自有物业管理。集中销售即开型福利彩票业务。房屋租赁。 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表（合并口径） 单位：万元 科目/年度 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 1,102.52 1,092.17 1,154.45 非流动资产 1,883.54 2,988.14 1,687.78 其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 1,767.07 2,942.80 1,410.67 固定资产 6.13 8.15 11.10 在建工程 67.76 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 无形资产—土地使用权 0.00 0.00 0.00 其他 42.58 37.19 266.01 资产总计 2,986.06 4,080.31 2,842.23 流动负债 1,695.41 1,497.61 1,438.94 非流动负债 155.62 147.42 152.18 北京天健兴业资产评估有限公司 负债总计 1,851.03 1,645.03 1,591.12 净资产（所有者权 益） 1,135.03 2,435.29 1,251.11 经营成果表(合并口径) 单位：万元 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 1,008.21 1,347.88 309.70 减：营业成本 496.42 654.66 140.06 营业税金及附加 39.47 144.70 12.95 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 353.03 447.54 81.39 财务费用 0.19 -4.21 -2.05 资产减值损失 8.19 -11.37 3.67 营业利润 110.91 116.56 73.68 加：营业外收入 15.91 54.90 9.52 减：营业外支出 0.00 79.33 0.00 利润总额 126.82 92.13 83.21 减：所得税费用 19.47 34.55 -87.57 净利润 107.35 57.58 170.78 3）主营业务概况 社会福利主要以物业租赁和物业管理为主要业务。社会福利的自有物业为金福大厦三楼北半层，建筑面积 567.56 平方米；子公司深圳市梅隆实业发展公司的自有物业为福兴花园（二期）D 栋 201，建筑面积 1417.15 平方米，上述自有物业均已出租。 除自有物业外，社会福利的子公司深圳市福源民物业管理有限公司管理金福大厦以及福兴花园两个住宅物业，共计 7.02 万平方米（其中金福大厦 1.96 万平方米，福兴花园 5.06 万平方米）以及市救助站委托的约 2 万平方米物业。 ☆长期股权投资单位之六：深圳市深绿园林技术实业有限公司（以下简称“深绿园林”） 北京天健兴业资产评估有限公司 1）公司概况 企业名称：深圳市深绿园林技术实业有限公司（以下简称“深绿园林”） 登记地址：深圳市福田区梅林路环林街 2 号绿化大厦二楼 法人代表：赖跃飞 注册资本：1060.00 万人民币 单位类型：有限责任公司 成立日期：1994 年 06 月 30 日 统一社会信用代码：87T 经营范围：园林绿化工程设计、施工；物业管理；园林机械的购销，投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（不含专营、专卖、专控商品）；房屋租赁；清洁服务；白蚁防治、有害生物防治及房屋密度监测、城市公共卫生宣传策划及服务；生态健康推广及服务；公共区域消毒除臭；有害生物防治及白蚁防治工程监理；‘四害’防治基础设施；环卫设施及设备；市政设施及交通导向牌的销售与上门安装；新能源的技术开发及技术转让；园林古建筑工程；工程监理；合同能源管理；LED 路灯、照明产品及材料、安防设备、节能环保材料的技术开发与技术转让；水泵、中央空调节能改造。（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；^生清扫保洁及垃圾清运；接受合法委托从事文物保护和修缮。 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 2,090.80 2,839.82 2,820.35 非流动资产 3,324.45 3,166.00 68.00 其中：长期股权投资 60.00 60.00 60.00 投资性房地产 2982.61 2,840.09 0.00 固定资产 273.72 259.59 2.13 在建工程 0.00 0.00 0.00 北京天健兴业资产评估有限公司 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 无形资产 0.00 0.00 0.00 无形资产—土地使用权 0.00 0.00 0.00 其他 8.12 6.32 5.87 资产总计 5,415.25 6,005.82 2,888.35 流动负债 3,005.22 3,503.22 3,432.43 非流动负债 0.00 0.00 0.00 负债总计 3,005.22 3,503.22 3,432.43 净资产 2,410.04 2,502.60 -544.08 经营成果表 单位：万元 项目 /年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 1,158.75 1,597.42 273.90 减：营业成本 880.84 1,167.88 192.19 税金及附加 21.01 8.20 0.73 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 323.79 454.68 106.94 财务费用 -26.56 -22.29 -12.61 资产减值损失 0.00 42.68 -21.59 投资收益 0.00 0.00 0.00 资产处置收益 0.00 0.00 0.00 其他收益 0.00 0.00 0.00 营业利润 -40.33 -53.72 8.23 营业外收入 2.78 146.28 4.00 营业外支出 3.62 0.00 0.00 利润总额 -41.17 92.56 12.23 减：所得税费用 3.60 0.00 0.00 净利润 -44.77 92.56 12.23 3）主营业务概况 深绿园林的业务主要为园林绿化和代管物业租赁等。园林绿化包括自营和 挂靠的项目，主要是为各大厦提供园林绿化服务。代管物业租赁主要是绿化大厦及红岗花园部分物业的对外出租，代管物业的面积合计 3,372.26 平方米，其中绿北京天健兴业资产评估有限公司 化大厦代管建筑面积为 1,378.42 平方米，红岗花园代管建筑面积为 1,993.84 平方米。 ☆长期股权投资单位之七：深圳市和霖华建设管理有限公司（以下简称“和霖华”） 1）公司概况 企业名称：深圳市和霖华建设管理有限公司（以下简称“和霖华”） 登记地址：深圳市福田区梅林路环林街绿化大厦 3 楼 J 法人代表：赖跃飞 注册资本：300.00 万人民币 单位类型：有限责任公司 成立日期：2002 年 07 月 11 日 统一社会信用代码：199 经营范围：为住宅建设及物业管理提供咨询及物资供应（以上不含限制项目及专营、专控、专卖商品）；自有房屋租赁；园林绿化工程设计、施工；清洁服务；除“四害”消杀服务、灭白蚁；环卫设施及设备的销售；照明、亮化工程设计、施工；节能工程的咨询、设计、施工；市政公用设施及交通导向牌施工与维护；电力输配电线路工程安装；安防楼宇智能化系统工程设计、施工；智能化控制系统、LED 发光字及标识导视系统设计；电动车充电站上门安装、维护；LED 及其他节能产品的技术开发、销售及其他国内贸易；货物及技术的进出口经营。（以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）^智能化控制系统、LED 发光字及标识导视系统设计、制作及安装。 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 811.41 876.14 897.22 非流动资产 105.57 87.91 3.57 可供出售金融资产 - - - 持有至到期投资 - - - 北京天健兴业资产评估有限公司 项目 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 长期股权投资 - - - 投资性房地产 101.12 84.17 - 固定资产 4.45 3.75 3.11 在建工程 - - 工程物资 - - 固定资产清理 - - 无形资产 - - 长期待摊费用 - - - 递延所得税资产 - - 0.46 其他非流动资产 - - - 资产总计 916.98 964.05 900.79 流动负债 364.45 351.30 340.11 非流动负债 - - - 负债总计 364.45 351.30 340.11 净资产 552.53 612.75 560.68 经营成果表 单位：万元 项目 /年度 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 325.13 332.75 88.12 减：营业成本 185.32 189.91 43.63 税金及附加 1.94 6.17 2.05 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 71.06 74.02 3.36 财务费用 -5.14 -3.01 0.02 资产减值损失 0.00 0.00 1.84 投资收益 0.00 0.00 0.00 资产处置收益 0.00 0.00 0.00 其他收益 0.00 0.00 0.00 营业利润 71.95 65.66 37.21 营业外收入 0.14 16.21 0.00 营业外支出 0.00 0.24 0.00 利润总额 72.09 81.62 37.21 减：所得税费用 18.07 21.41 9.36 净利润 54.02 60.22 27.85 北京天健兴业资产评估有限公司 3）主营业务概况 和霖华的主营业务为代管物业的租赁。主要是代管莲花二村 12 栋 7 套商铺、 福华村 2 栋 9 套商铺、福华村 33 栋 11 套商铺的出租。代管物业的面积合计 1,103.6 平方米，其中莲花二村 12 栋 7 套商铺建筑面积为 327 平方米，福华村 2 栋 9 套商 铺建筑面积为 446.6 平方米，福华村 33 栋 11 套商铺建筑面积为 330 平方米。 ☆长期股权投资单位之八：深圳市众通达住宅修缮服务有限公司（以下简称“众通达”） 企业名称：深圳市众通达住宅修缮服务有限公司（以下简称“众通达”） 登记地址：深圳市福田区莲花街道景华社区景田路72号天平司法大厦201-216 法人代表：郭新玉 注册资本：250.00 万人民币 单位类型：有限责任公司 成立日期：2004 年 03 月 08 日 统一社会信用代码：11G 经营范围：管道工程专业承包叁级(限给排水工程)、建筑防水工程专业承包叁级、建筑装修装饰工程专业承包参级。(取得《建筑业企业资质证书》后方可经营)。 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 科目/年度 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 164.45 159.63 40.27 非流动资产 8.52 0.00 0.00 其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 0.00 0.00 0.00 固定资产 0.00 0.00 0.00 在建工程 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 —土地使用权 北京天健兴业资产评估有限公司 其他 8.52 0.00 0.00 资产总计 172.97 159.63 40.27 流动负债 91.36 87.06 40.59 非流动负债 0.00 0.00 0.00 负债总计 91.36 87.06 40.59 净资产（所有者权益） 81.61 72.57 -0.32 经营成果表 单位：万元 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 1.77 0.00 0.00 减：营业成本 5.23 0.00 0.00 营业税金及附加 0.02 0.00 0.00 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 0.91 8.99 0.00 财务费用 0.05 0.05 0.03 资产减值损失 0.00 0.00 116.33 营业利润 -4.44 -9.04 -116.36 加：营业外收入 0.68 0.00 0.00 减：营业外支出 - 0.00 0.00 利润总额 -3.76 -9.04 -116.36 减：所得税费用 0.04 0.00 0.00 净利润 -3.80 -9.04 -116.36 3）主营业务概况 无实质经营。 ☆长期股权投资单位之九：深圳市和风物业管理有限公司（以下简称“和风物业”） 1）公司概况 企业名称：深圳市和风物业管理有限公司（以下简称“和风物业”） 登记地址：深圳市福田区红荔路 1 号银荔大厦五楼 502 室 北京天健兴业资产评估有限公司 法人代表：黄忠东 注册资本：50.00 万人民币 单位类型：有限责任公司 成立日期：1997 年 09 月 17 日 统一社会信用代码：11F 经营范围：自有物业管理;家政服务、信息咨询(以上不含限制项目)。节能产品的技术开发。 3）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 科目/年度 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 279.57 186.15 81.93 非流动资产 1.63 0.18 0.00 其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 0.00 0.00 0.00 固定资产 1.63 0.18 0.00 在建工程 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 —土地使用权 其他 0.00 0.00 0.00 资产总计 281.19 186.33 81.93 流动负债 156.59 139.31 110.15 非流动负债 1.44 0.00 0.00 负债总计 158.03 139.31 110.15 净资产（所有者权益） 123.16 47.02 -28.23 经营成果表 单位：万元 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 北京天健兴业资产评估有限公司 营业收入 328.59 179.36 0.00 减：营业成本 242.24 176.88 0.24 营业税金及附加 2.36 1.25 0.00 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 78.55 78.42 75.34 财务费用 -1.56 -1.05 -0.04 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 营业利润 7.00 -76.14 -75.54 加：营业外收入 0.00 0.00 0.30 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 利润总额 7.00 -76.14 -75.24 减：所得税费用 1.40 0.00 0.00 净利润 5.60 -76.14 -75.24 3）主营业务概况 目前正在进行公司注销，2018 年上半年已将物业管理等业务转交中航，现未 实质经营。 ☆长期股权投资单位之十：深圳市体育服务有限公司（以下简称“体育服务”） 1）公司概况 企业名称：深圳市体育服务有限公司（以下简称“体育服务”） 登记地址：深圳市罗湖区嘉宾路 4028 号太平洋商贸大厦 A 座 15 楼 法人代表：郭新玉 注册资本：330.00 万人民币 单位类型：有限责任公司 成立日期：1992 年 07 月 31 日 统一社会信用代码：95Y 经营范围：从事与体育事业有关项目的开发、服务。体育专业技术培训;体育经纪、咨询;物业租赁;投资兴办实业(具体项目另行申报)。(法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外) 北京天健兴业资产评估有限公司 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 科目/年度 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 3,205.30 3,422.26 3,577.65 非流动资产 1,270.68 1,204.58 60.09 其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 1,147.91 1,094.89 0.00 固定资产 107.27 106.96 27.16 在建工程 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 土地使用权 0.00 0.00 0.00 其他 15.50 2.72 32.93 资产总计 4,475.97 4,626.84 3,637.74 流动负债 1,766.17 1,886.59 1,916.49 非流动负债 144.93 144.93 144.93 负债总计 1,911.10 2,031.52 2,061.42 净资产（所有者权益） 2,564.87 2,595.32 1,576.32 经营成果表 单位：万元 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年 1-3 月 营业收入 1,547.94 1,663.85 445.67 减：营业成本 1,226.21 1,141.88 281.65 营业税金及附加 25.79 112.53 28.45 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 62.69 64.80 17.17 财务费用 -41.62 -61.03 -25.73 资产减值损失 1.75 0.00 2.66 营业利润 273.12 405.66 141.48 加：营业外收入 1.50 1.40 0.00 北京天健兴业资产评估有限公司 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 利润总额 274.62 407.06 141.48 减：所得税费用 68.97 102.59 3.21 净利润 205.65 304.48 138.27 3）主营业务概况 深圳市体育服务有限公司的经营业务为代管深圳市体育局以及中交四航局第一工程公司物业收入。深圳市体育局委托的物业为深圳市罗湖区太平洋商贸大厦A座 13192.95 平方米的商业及办公写字楼以及康体大厦 1492.05 平方米的商住房； 中交四航局第一工程有限公司的托管物业位于深圳市罗湖区太平洋商贸大厦 A 座 21 楼 C（54 ㎡）、A 座 22 楼（732.99 ㎡）共 833.19 ㎡物业。 深圳市体育服务有限公司也收取太平洋大厦停车场、康体大厦停车场、太平洋大厦羽毛球馆的租金，上述场地是体育局对体育服务过渡期的扶持物业。 ☆长期股权投资单位之十一：深圳市教师之家培训有限公司（以下简称“教师之家”） 1）公司概况 企业名称：深圳市教师之家培训有限公司（以下简称“教师之家”） 注册地址：深圳市罗湖区立新路 53 号 法人代表：夏鑫 注册资本：166.00 万人民币 企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资） 成立时间：1983 年 08 月 02 日 营业期限至：2035 年 05 月 06 日 企业法人营业执照注册号：596 经营范围：教学仪器、文化用品、园林绿化、兴办实业（具体项目另行申报）；自有物业租赁。 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 财务状况表 单位：万元 北京天健兴业资产评估有限公司 项目名称 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 552.33 550.18 576.35 非流动资产 581.37 548.34 234.67 其中：长期股权投资 投资性房地产 531.11 501.95 220.96 固定资产 50.26 46.39 13.71 在建工程 无形资产 土地使用权 其他 资产总计 1,113.70 1,098.52 811.02 流动负债 92.24 61.42 85.60 非流动负债 负债总计 92.24 61.42 85.60 净资产 1,041.46 1,037.11 725.42 经营成果表 单位：万元 项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 1-3 月 一、营业收入 258.34 282.63 55.87 减：营业成本 30.69 43.14 10.81 营业税金及附加 11.79 12.90 0.36 销售费用 管理费用 180.00 230.58 55.87 财务费用 -6.30 -6.25 -5.83 资产减值损失 0.01 -0.01 加：投资收益 二、营业利润 42.16 2.25 -5.32 加：营业外收入 2.00 1.13 0.96 减：营业外支出 2.20 北京天健兴业资产评估有限公司 三、利润总额 41.97 3.38 -4.37 减:所得税费用 4.81 7.73 四、净利润 37.15 -4.35 -4.37 3）主营业务概况 教师之家现在主营业务是自有物业租赁，即好年华大厦住宅、办公出租业务， 其中好年华大厦 3 楼、6 楼为旅业用途，现办公出租，出租面积 1,388.81 平方米;9 楼和 22 楼为单身公寓，现作为住宅出租，出租面积为 413.80 平方米。 ☆长期股权投资单位之十二：深圳市教育实业有限公司（以下简称“教育实业”） 1）公司概况 企业名称：深圳市教育实业有限公司（以下简称“教育实业”） 注册地址：深圳市罗湖区立新路 53 号好年华大厦 6B6 法人代表：夏鑫 注册资本：498.561022 万人民币 企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资） 成立时间：1990 年 12 月 14 日 营业期限至：2020 年 06 月 03 日 统一社会信用代码：17W 经营范围：对教委直属为教育服务的厂、场、商店企业进行领导和管理；对全市各学校开办的勤工俭学企业实行指导和协调、文化用品、科学仪器、电子产品、体育器材、纺织服装、农副产品。工艺美术品（不含金银首饰）、开展外引内联、办厂办场、“三来一补”以及为教育服务的项目( 具体项目另行申报 )、百货、土特产；建筑材料；电化教学设备、教学仪器设备、化工产品的购销（不含专营、专控、专卖商品）；教学系列电脑软件的技术。建筑装饰工程；园林绿化；运动场地的设计；物业管理。^ 2）近两年及评估基准日企业的资产、负债状况和经营业绩如下表： 北京天健兴业资产评估有限公司 财务状况表 单位：万元 项目名称 2017/12/31 2018/12/31 2019/3/31 流动资产 205.92 381.43 889.58 非流动资产 0.29 0.17 0.14 其中：长期股权投资 投资性房地产 固定资产 0.29 0.17 0.14 在建工程 无形资产 土地使用权 其他 资产总计 206.21 381.60 889.72 流动负债 264.49 435.50 725.39 非流动负债 负债总计 264.49 435.50 725.39 净资产 -58.28 -53.90 164.32 经营成果表 单位：万元 项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 1-3 月 一、营业收入 107.84 4.80 1.31 减：营业成本 74.62 -0.40 0.00 营业税金及附加 0.23 0.01 0.00 销售费用 0.00 0.00 0.00 管理费用 2.74 0.91 0.03 财务费用 -0.69 -5.20 -6.74 资产减值损失 1.00 3.78 0.00 其他 0.00 0.16 0.15 二、营业利润 29.95 5.36 8.18 北京天健兴业资产评估有限公司 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 减：营业外支出 2.54 0.00 0.00 三、利润总额 27.42 5.36 8.18 减:所得税费用 11.78 0.98 24.25 四、净利润 15.64 4.39 -16.07 3）主营业务概况 教育企业主营业务为物业租赁，为划转的深中宿舍楼两套福利房出租物业。这两套房产已办理粤（2017）深圳市不动产权第 0001473 号和粤（2017）深圳市不动产权第 0001547 号，证载权利人深圳市教育局。教育企业仅享有房屋使用。

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